Условия выкупа

Последовательность действий при выкупе имущества у ДГИ следующая:

Шаг 1. Заявление о выкупе имущества передается в ДГИ

В течение 1–3 месяцев с момента получения заявления о выкупе ДГИ направляет в адрес Арендатора Проект договора купли-продажи. Как правило, цена имущества в договоре является существенно завышенной.

• Важно! Инспекторы ДГИ проводят проверку соблюдения условий договора аренды с выездом на объект. Поэтому, арендатору необходимо убедиться, что все условия договора аренды выполняются корректно (не произведена перепланировка, не сдано имущество в субаренду без разрешения ДГИ и т.д).
• Важно! Часто встречается ситуация, когда ДГИ по собственной инициативе направляет предложение о продаже арендуемого имущества по существенно завышенной цене. В случае, если арендатор не успевает отреагировать в течение 30 дней, право на выкуп аннулируется. В дальнейшем ДГИ продает арендуемое имущество любому третьему лицу, которое в дальнейшем либо существенно повышает арендную плату либо расторгает договор аренды.

Шаг 2. Подписание договора купли-продажи и протокола разногласий

Важно помнить, что Арендатор обязан подписать Проект договора купли–продажи с Протоколом разногласий в 30-дневный срок. Необходимо учитывать следующие условия:

• Срок для подписания составляет 30 календарных дней (а не рабочих, как часто указывает в сопроводительном письме ДГИ);
• Арендатор должен предложить альтернативную цену выкупаемого имущества, установленную в соответствии с Отчетом об оценке независимого оценщика;
• Отчет об оценке необходимо подтвердить положительной экспертизой СРО. При дальнейшем судебном разбирательстве отсутствие экспертизы СРО может стать основанием для отказа в рассмотрении иска в связи с отсутствием доказательств, поскольку отчет оценщика от ДГИ обязательно проходит процедуру экспертизы СРО и такие два отчета в глазах суда выглядят несопоставимыми. Этап проведения экспертизы СРО не является обязательным, но мы рекомендуем проведение экспертизы для минимизации подобного риска.

Протокол разногласий в обязательном порядке сшивается с Договором купли-продажи в единый документ (Некоторые территориальные отделения Департамента намеренно просят представлять протокол разногласий в виде отдельного документа, что является категорически неприемлемым способом подписания договора купли-продажи с протоколом разногласий).

Шаг 3. Арбитражный суд

По истечении 30 календарных дней после сдачи в ДГИ подписанного Договора купли-продажи с протоколом разногласий, Арендатор вправе обратиться в арбитражный суд с иском об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора.

Как правило, при рассмотрении подобных дел, суд не вникает в особенности отличий отчетов об оценке двух сторон, а привлекает судебного эксперта для установления справедливой рыночной стоимости. Именно на основании позиции судебного эксперта суд устанавливает стоимость выкупа приватизируемого имущества.

В связи с этим принципиально важным является наличие у организации-исполнителя компетенций и возможностей по назначению дружественных экспертов и по работе с назначенными судебными экспертами.

В целом, при общих условиях, судебный эксперт устанавливает компромиссное значение стоимости, находящееся в промежутке между позициями сторон. Поэтому, важно, чтобы установленная при подготовке протокола разногласий рыночная стоимость была как можно ниже, чтобы установленное судебным экспертом "компромиссное" значение рыночной стоимости было, как минимум, в середине рыночного диапазона. В связи с этим, также, принципиально важным становится наличие у организации-исполнителя возможностей получения положительных экспертных заключений СРО на стоимость, рассчитанную по нижней границе диапазона. Если же экспертизой СРО подтверждена будет средняя рыночная стоимость, то в процессе судебной экспертизы "компромиссное" значение устанавливаемой стоимости будет в промежутке между средней рыночной стоимостью и завышенной стоимостью ДГИ.

Важно! Обращаем внимание тех Арендаторов, которые получили Проект договора купли-продажи в процессе рассмотрения иска о понуждении заключить договор купли-продажи. В настоящее время практика Арбитражного суда города Москвы идет по пути непринятия уточнения исковых требований в части замены требования о понуждении заключить Договор купли-продажи на урегулирование разногласий, возникших при заключении договора. При этом, подписание Договора купли-продажи с протоколом разногласий является обязательным, даже в том случае, если суд уже рассматривает арбитражное дело.

Следует отметить, что с указанной позицией Арбитражного суда города Москвы мы не согласны. В настоящее время судебная практика идет по иному пути в связи с принятием постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.01.2012 №11657/11, согласно которому, если обязанное лицо уклонилось от подписания договора, заключение которого для него обязательно, но в ходе рассмотрения дела представило разногласия по условиям предложенного проекта, то суд, в силу статьи 131 АПК РФ, обязан их рассмотреть.

Если Вы получили Проект договора купли-продажи в процессе рассмотрения дела о понуждении Департамента заключить договор купли-продажи, вероятней всего, Вам придется обращаться с новым иском в суд. При этом, необходимо понимать, что если в первоначальном арбитражном деле проведена судебно-оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости помещения, то в новом деле, данная экспертиза будет являться лишь одним из доказательств, и на усмотрение суда остается разрешение вопроса о назначении новой экспертизы.